26/02/2025
O direito de preferência, a cláusula de vigência e suas consequências jurídicas no contrato de locação de imóvel
Autor: Everton Alexandre Santi
Data de produção: 21/1/2025
Uma interpretação sistemática da Lei 8.245/91 em seus artigos que versam sobre o direito de preferência, a cláusula de vigência e seus respectivos efeitos jurídicos.
O contrato pode também ser definido como meio instrumental para regular vontades, direitos e obrigações entre as partes pactuantes.
Já o contrato de locação de imóvel possui o condão de regular e transferir parte dos poderes do locador proprietário em relação ao domínio que exerce sobre o imóvel.
Com a formalização do contrato de locação do imóvel, a posse direta deste é transferida transitoriamente do locador para o locatário, permanecendo aquele com a posse indireta do bem imóvel.
Não obstante, a celebração da citada locação transfere ao locatário, durante a vigência do contrato, ainda alguns dos poderes atinentes a propriedade, que são o uso e o gozo, permanecendo com o locador proprietário os poderes de dispor e reaver o bem imóvel.
Ultrapassado este singelo, mas importante prefácio, o presente artigo possui como objeto o estudo sobre o direito de preferência na hipótese de venda, bem como os efeitos da existência de cláusula de vigência nos contratos de locações de imóveis, ambas situações com o devido registro no respectivo Registro de Imóveis, com os consequentes efeitos de tais fenômenos jurídicos.
Situação corriqueira é aquela em que vigente o contrato de locação por prazo determinado, o locatário é informado/notificado pelo proprietário/locador, ou até mesmo pelo novo adquirente, sobre a venda do imóvel, e que deverá desocupar o imóvel dentro de certo prazo.
Mas com a intenção de trazer luz para esta situação tão comum, pontuamos:
De fato, o locatário possui sim o chamado direito de preferência em relação a terceiros interessados na hipótese de venda do imóvel. Nesta linha deve o proprietário antes de oferecer o imóvel a terceiros, oferecê-lo em igualdade de condições ao locatário, conforme preceitua o artigo 27º da já citada Lei, sob pena de responder aquele por eventuais perdas e danos na hipótese do não exercício desta obrigação junto ao locatário.
Todavia, para a hipótese de venda do imóvel, e estando este contrato averbado junto a matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da venda, especialmente nesta situação o proprietário deverá dar a preferência ao locatário a respeito da venda do imóvel, sob pena de responder aquele por perdas e danos, ou até mesmo com possibilidade de anulação da venda.
Portanto, estando o contrato devidamente averbado na matrícula do imóvel, cumulado com o fato da ausência da devida notificação ao locatário para exercer o seu direito de preferência na hipótese de venda do imóvel, este poderá, a seu critério, judicializar o fato requerendo a condenação do locador em perdas em danos, ou, também judicialmente, depositar o preço com objetivo de “adjudicar” o imóvel locado, a lei utiliza o termo “haver para si”.
Ademais, outra consequência jurídica da averbação do contrato de locação agora com a existência de cláusula de vigência junto a matrícula do imóvel, é a de garantir ao locatário a vigência do contrato de locação pelo prazo pactuado, ou seja, o novo adquirente do imóvel será forçosamente obrigado a respeitar a locação pelo prazo fixado no contrato de locação, podendo reivindicar o imóvel, se o caso, somente ao término de tal lapso temporal, nos termos do artigo 8º da Lei 8.245/91.
Por fim, visando alcançar a plenitude do direito de preferência, na hipótese de venda, deve o locador, como forma de resguardar o seu direito potestativo, averbar o contrato de locação junto ao respectivo cartório de Registro de Imóveis ao menos trinta dias antes de eventual venda.
Já no tocante ao cumprimento do contrato de locação, a existência de cláusula de vigência no contrato averbado na matrícula do imóvel, garante ao locatário a fluência do prazo contratado mesmo com a alienação do imóvel, podendo o novo adquirente reivindicar o imóvel, em tese, somente após o transcurso do prazo pactuado originalmente, ou ainda nos termos do artigo 9º, se aplicável.
Com efeito, a averbação do contrato de locação reverbera no plano jurídico a despeito do direito de preferência do locatário, já o registro do contrato de locação com cláusula de vigência assegura ao locatário, frente ao novo adquirente, o cumprimento do prazo estabelecido originalmente entre locador e locatário.
Este artigo não reflete, necessariamente, a opinião da AASP .
Everton Alexandre Santi
Minibio: Advogado em São Paulo, pós-graduado em Direito Imobiliário, Direito Civil e Processo Civil, associado da Ad Notare – Academia Nacional de Direito Notarial e Registral, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP, subseção Penha de França/SP, articulista, palestrante.
